Nicht jeder bekommt denselben Bauzins: So bewerten Banken eure Finanzierung

00:00:06: Herzlich willkommen zum Immobilien- und Finanzierungsupdate.

00:00:10: Mein Name ist Thomas Beichler, ich begleite Menschen bei einer der wichtigsten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens – dem Kauf und der Finanzierung einer Immobilie!

00:00:20: Hier erhaltet ihr aktuelle Informationen zu Zinsen, Immobiliemarkt und Fördermöglichkeiten verständlich erklärt und nütigt darauf was diese Entwicklungen konkret für eure Entscheidung bedeuten.

00:00:33: Wenn wir über immobilien Finanzierungen sprechen, schauen viele Menschen zuerst auf eine Zahl.

00:00:39: Wie hoch ist gerade der Bauzins?

00:00:42: Und wenn die Europäische Zentralbank ihre Leitsinzen verändert, entsteht schnell der Eindruck – steigt der ECB-Leitzins dann steigen automatisch auch die Bauzinsen.

00:00:52: Ganz so einfach ist es aber nicht!

00:00:55: Die ECB hat ihre Leitzinsen wie erwähnt im September zwar um.

00:01:02: Hintergrund ist der weiterhin erhöhte Inflationsdruck.

00:01:06: Aber Bauzinsen folgen den EZB-Leitzinsen nicht eins zu eins.

00:01:11: Bei längerfristigen immobilien Finanzierungen spielen vor allem die Entwicklung und Erwartung am Kapitalmarkt, und die Refinanzierungsbedingungen der Banken eine wichtige Rolle.

00:01:21: Die Geldpolitik der EZP beeinflusst dieses Umfeld Aber eine Erhöhung des Leitzinses bedeutet nicht automatisch, dass der Bauzins anschließend im gleichen Umfang steigt.

00:01:33: Für euch als Immobilienkäufer ist deshalb noch eine zweite Frage mindestens genauso interessant.

00:01:39: Warum können zwei Käufer oder sogar derselbe Käufe bei unterschiedlichen Banken verschiedene Finanzierungskonditionen bekommen?

00:01:48: Genau darum geht es heute!

00:01:50: Banken schauen nicht nur auf Euch sondern auch auf die Immobilie.

00:01:54: Natürlich prüft eine Bank zunächst eure finanzielle Situation.

00:01:58: Wie hoch ist euer Einkommen, welche laufenden Ausgaben habt ihr?

00:02:02: Wie viel Eigenkapital bringt Ihr mit und könnt Ihr die monatliche Rate dauerhaft leisten?

00:02:08: Aber das ist nur einer Seite – denn die Immobilie dient der Bank als Sicherheit für das Darlehen.

00:02:14: Deshalb schaut die Bank auch auf das Haus oder die Wohnung, die ihr kaufen möchtet!

00:02:19: Und damit kommen wir zu zwei Begriffen, die komplizierter Klingen als sie eigentlich sind.

00:02:25: Baleihungswert und Baleiungsauslauf.

00:02:28: Was ist der Baleigungswert?

00:02:30: Nehmen wir an Ihr kauft ein Haus für sechshunderttausend Euro.

00:02:33: Diese sechschundertausend Euro sind zunächst einmal der Kaufpreis also der Preis auf den ihr euch mit dem Verkäufer geeinigt habt.

00:02:41: Das bedeutet nicht automatisch dass die Bank sagt dieses Haus ist für unsere Finanzierung ebenfalls sechsthunderttaussend Euro wert.

00:02:49: Die Bank bewertet die Immobilie selbst.

00:02:52: Dabei geht es vereinfacht gesagt darum, welchen nachhaltigen Wert sie der Immobilien als Sicherheit für ihr Darlehen beimisst.

00:03:00: Das ist der sogenannte Beleihungswert.

00:03:03: Dieser kann vom Kaufpreis abweichen.

00:03:05: Und jetzt kommt der zweite Begriff Der Beleiungsauslauf.

00:03:10: Der lässt sich eigentlich ganz einfach erklären Je mehr ihr im Verhältnis zu diesem Wert finanzieren müsst, desto höher ist der Beleihungsauslauf.

00:03:24: Und das kann für die Risikoeinschätzung und die Konditionen der Bank eine Rolle spielen!

00:03:30: Ein einfaches Beispiel Bleiben wir bei unserem Haus für € sixhundertausend Euro.

00:03:35: Ihr benötigt dafür ein Darlehen von € vierhunderttausend Euro.

00:03:38: Bank A kommt bei ihrer Bewertung beispielsweise auf einen Beleiungswert von € fünfhundertzwanzig tausend euro.

00:03:45: Dann entsprechen eure € fourhunderttausend Euro Darlehen rund siebenundsiebzig Prozent dieses Wertes.

00:03:52: Der Beleihungsauslauf liegt damit unter achtzig Prozent.

00:03:56: Bank B kann bei demselben Haus aufgrund ihrer Bewertungen beispielsweise auf einen Beleiungswert von vierhundertachzig tausend euro kommen, dann entsprechend dieselben vierhundredtausende Euro Darleen rund dreieinachtzig Prozent.

00:04:10: der Beleigungsausslauf liegt bei dieser Bank damit über achtzig Und jetzt wird deutlich, warum das wichtig ist.

00:04:17: Ihr seid der selbe Kunde – es ist das selbe Haus, der Kaufpreis ist derselbe und ihr benötigt dasselbe Darlehen.

00:04:26: Trotzdem können zwei Banken die Finanzierung unterschiedlich bewerten.

00:04:30: Das bedeutet übrigens nicht, dass eine Bank richtig und die andere falsch liegt!

00:04:35: Für die Ermittlung von Beleihungswerten gibt es klare Vorgaben.

00:04:39: Je nach Anwendungsbereich und Objekt können unterschiedliche Bewertungsofern- und Annahmen einer Rolle spielen.

00:04:45: Die Beleihungswertverordnung sieht beispielsweise Ertragssach und unter bestimmten Voraussetzungen vergleichswerte vor.

00:04:52: Dazu kommt noch etwas, Banken unterscheiden sich nicht nur bei der Bewertung einer Immobilie – sie haben auch unterschiedliche Kreditrichtlinien.

00:05:00: Das bedeutet selbst wenn zwei Banken ein Haus ähnlich bewerten kann die eine Bank sagen diese Finanzierung passt gut in unsere Vorgaben.

00:05:10: Eine andere Bank kann bei genau derselben Finanzierung vorsichtiger sein oder andere Anforderungen stellen und deshalb können am Ende auch unterschiedliche Konditionen herauskommen.

00:05:21: Für euch als Käufer bedeutet das, der Vergleich mehrerer Banken ist nicht nur einfach nur ein Vergleich von Zins setzen – es geht auch darum welche Bank euch eure Immobilie und eure Finanzierungsstruktur passend bewertet.

00:05:36: Und jetzt kommt die Energieeffizienz hinzu!

00:05:39: Eine aktuelle Befragung der Europäischen Zentralbank zeigt, dass der energetische Zustand von Gebäuden bei den Kreditstandards der Banken eine Rolle spielt.

00:05:48: Bei Immobilien mit guter Energieeffizienz oder bei Immobilieren deren Energieeffiziens durch geplante Maßnahmen deutlich verbessert werden soll berichten Banken von günstigeren Auswirkungen auf ihre Kreditstandards.

00:06:01: Bei Gebäude mit dauerhaft niedrigerer Energie effizient waren die Kreditsstandards dagegen restriktiver.

00:06:07: Auch die Bundesbank bestätigt diese grundsätzliche Entwicklung für Deutschland.

00:06:12: Was bedeutet das für euch?

00:06:14: Nehmen wir wieder unser Haus für sixhundertausend Euro!

00:06:17: Das Haus ist älter und energetisch nicht auf dem neuesten Stand.

00:06:21: Vielleicht müssen in den nächsten Jahren die Heizung erneuert Fenster ausgetauscht oder Dach-und Fassade energetische verbessert werden.

00:06:29: Dann solltet ihr vor dem Kauf nicht nur fragen, kann ich die sechshunderttausend Euro Kaufpreis finanzieren?

00:06:35: sondern auch Was muss ich nach dem Kauf noch in dieses Haus investieren?

00:06:40: Denn diese Kosten müssen am Ende ebenfalls zu eurem Budget und eurer Finanzierung passen.

00:06:46: Bedeutet eine schlechte Energieklasse automatisch einen schlechteren Zins?

00:06:50: Nein, das ist mir an dieser Stelle besonders wichtig!

00:06:54: Eine schlechte Energieffizienzklasse bedeutet nicht automatisch dass die Bank den Beleihungswert eurer Immobile reduziert.

00:07:01: Sie bedeutet auch nicht automatische einen höheren Beleigungsauslauf Und sie führt nach den vorliegenden Daten auch nicht automatisch zu einem bestimmten Zinsaufschlag.

00:07:10: Was die aktuellen Daten von EZB und Bundesbank aber zeigen, der energetische Zustand beziehungsweise eine geplante energetischen Verbesserung spielt bei den Kreditstandards der Banken einer Rolle.

00:07:22: Interessant ist auch was ihr mit der Immobilie vorhabt – und hier gibt es einen wichtigen Unterschied!

00:07:28: Die EZP, die Europäische Zentralbank Betrachteten ihre Befragung nicht nur, wie energieeffizient ein Gebäude heute ist.

00:07:36: Es spielt auch eine Rolle ob die Energieeffizienz mithilfe des beantragten Kredits deutlich verbessert werden soll.

00:07:43: Hier kommt auch die KFE – die Kreditanstalt für Wiederaufbau mit günstigen Krediten ins Spiel.

00:07:50: Das ist gerade beim Kauf älterer Häuser interessant!

00:07:53: Ein energetisch schlechtes Haus, bei dem keine wesentliche Verbesserung geplant ist wird in der Befragung anders eingeordnet als ein Haus dessen Energieeffizienz mithilfe der Finanzierung auf ein gutes oder hohes Niveau verbessert werden soll.

00:08:07: Für euch bedeutet das den Kauf und Modernisierung möglichst von Anfang an zusammen!

00:08:13: Also nicht erst wir kaufen das Haus und danach schauen wie wir die Sanierung bezahlen sondern schon vor dem Kauf.

00:08:19: was kostet das Haus?

00:08:21: Was muss daran gemacht?

00:08:22: Was kostet das, wie viel Eigenkapital haben wir und wieviel müssen wir insgesamt finanzieren?

00:08:28: Und vor allem welche Bank passt zu dieser Kombination.

00:08:33: Was bedeutet das konkret für euch?

00:08:35: Damit kommen wir direkt zurück zur Ausgangsfrage.

00:08:38: Wenn ihr eine Immobile kaufen möchtet reicht es nicht aus einfach einen Bautsins aus dem Internet zu nehmen und damit eure Finanzierung hochzurechnen Denn zwischen dem allgemeinen Baut-Sins und euren persönlichen Finanzierungsangebot liegen mehrere Schritte.

00:08:53: Die Bank prüft eure finanzielle Situation.

00:08:56: Sie bewertet die Immobilie, sie schaut auf das Verhältnis zwischen Darlehen und Beleihungswert und zusätzlich kommen die Kredit- und Konditionsrichtlinien der jeweiligen Bank hinzu.

00:09:06: Bei einer älteren Bestandsimmobile können außerdem der energetische Zustand und eine geplante Verbesserung der Energieeffizienz bei den Kreditstandards eine Rolle spielen Und deshalb können zwei Banken bei demselben Gründen und derselben Immobile zu unterschiedlichen Finanzierungsergebnissen kommen.

00:09:24: Mein Fazit dieser Woche Wenn ihr eine Immobile kaufen möchtet, schaut nicht nur auf den Bauzins Denn der allgemeine Bauzinst ist nur ein Teil eurer Finanzierung.

00:09:33: Am Ende geht es um eure persönliche Finanzierung.

00:09:37: Die Bank schaut auf euch als Kreditnehmer Sie schaut aber auch auf die Immobilie.

00:09:43: sie bewertet das Objekt Das Verhältnis zwischen Dalin und beleihungswert bestimmt den Beleihungsauslauf.

00:09:49: Und zusätzlich hat jede Bank ihre eigenen Kreditrichtlinien.

00:09:54: Bei älteren Immobilien kommt eine weitere Frage hinzu Wie energieeffizient ist das Gebäude heute?

00:10:01: Was soll daran verbessert werden?

00:10:03: Genau deshalb können zwei Banken bei demselben Kunden und derselben Immobilie zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen Und deshalb sollte eure Frage nicht nur lauten, welche Bank hat gerade den niedrigsten Bautsins?

00:10:15: Sondern – welche Bank passt zu mir, meiner Immobilie und meiner Finanzierung?

00:10:21: Denn genau das kann am Ende einen Unterschied machen.

00:10:28: Vielen Dank dass ihr beim Immobilen- und Finanzierungsupdate dabei wart!

00:10:32: Der Immobilienmarkt verändert sich ständig.

00:10:35: Entscheidend ist es halt nicht nur, was heute passiert sondern welcher Auswirkungen diese Entwicklungen langfristig auf eure persönliche Situation haben.

00:10:45: Wenn ihr keine Folge verpassen möchtet abonniert gerne den Podcast und wenn ihr wissen möchtest welche Möglichkeiten eure persönlichen Finanzierung bietet findet ihr die entsprechenden Informationen in den Showmans.

00:10:58: Ich freue mich wenn wir uns in der nächsten Folge wieder hören.

00:11:01: Bis dahin wünsche ich euch erfolgreiche Entscheidungen rund um eure Immobilien.