Bauzinsen auf 15-Jahres-Hoch: Diese Stellschrauben könnt ihr selbst beeinflussen

00:00:06: Herzlich willkommen zum Immobilien- und Finanzierungsupdate.

00:00:10: Mein Name ist Thomas Beichler, ich begleite Menschen bei einer der wichtigsten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens – dem Kauf und der Finanzierung einer Immobilie!

00:00:20: Hier erhaltet ihr aktuelle Informationen zu Zinsen, Immobiliemarkt und Fördermöglichkeiten verständlich erklärt und mit Blick darauf was diese Entwicklungen konkret für eure Entscheidung bedeuten.

00:00:36: Die Bauzinsen sind in den vergangenen Wochen noch einmal gestiegen.

00:00:39: Für zehnjährige Immobilienfinanzierungen liegen die Konditionen inzwischen deutlich über vier Prozent.

00:00:45: Marktbeobachter sprechen vom höchsten Niveau seit rund fünfzehn Jahren.

00:00:50: Warum Bauzinsen nicht einfach eins zu eins dem Leitzins der Europäischen Zentralbank folgen, sondern unter anderem von den Entwicklungen am Kapitalmarkt und den Refinanzierungsbedingungen der Bank beeinflusst werden haben wir bereits in einer früheren Folge besprochen.

00:01:06: Deshalb möchte ich heute nicht noch einmal erklären, warum die Zinsen gestiegen sind.

00:01:11: Viel interessanter ist eine andere Frage – wenn ich als Immobiliengräufer den Marktzins nicht beeinflussen kann?

00:01:19: Was kann ich bei meiner eigenen Finanzierung dann beeinflussend?

00:01:23: Denn höhere Bauzinsen bedeuten nicht automatisch dass ihr bei eurer Finanzierung machtlos seid!

00:01:30: Genau darum geht es heute.

00:01:37: Zunächst einmal ein kleines Rechenbeispiel.

00:01:40: Nehmen wir einen Darlehen von dreihunderttausend Euro.

00:01:44: Steigt der Solzins um Nullkommadreifünf-Prozentpunkte und bleibt die anfängliche Tilgung gleich, erhöht sich die anfängerliche monatliche Rate um rund siebenundachzig Euro.

00:01:55: fünfzig also knapp neunzig Euro im Monat.

00:01:58: bei einem Darlehn von vierhundert tausend euro wären es bereits hundertsebzehn Euro im monat.

00:02:04: Das zeigt, schon wenige Zehntel-Prozentpunkte können bei einer immobilien Finanzierung spürbar sein.

00:02:10: Aber genau deshalb lohnt es sich nicht nur auf den Marktzins zu schauen!

00:02:15: Denn die entscheidende Frage lautet – wie kann ich meine persönliche Finanzierungsstruktur verbessern?

00:02:21: Und dafür gibt es mehrere Stellschrauben.

00:02:25: Stellschnaube Nummer eins Eigenleistung.

00:02:28: Vielleicht habt ihr schon einmal den Begriff Muskelhypothek gehört….

00:02:33: Gemeint es damit, dass ihr bestimmte Arbeiten beim Bau oder bei der Modernisierung eurer Immobilie selbst übernehmt und dadurch Handwerkerkosten einspart.

00:02:43: Das können beispielsweise Malerarbeiten sein Bodenbeläge oder andere Arbeiten die ihr tatsächlich selbst ausführen könnt – und genau hier wird es für die Finanzierung interessant!

00:02:55: Denn Eigenkapital muss nicht ausschließlich Geld auf dem Konto bedeuten….

00:03:00: Banken können unter bestimmten Voraussetzungen auch Eigenleistungen bei der Finanzierung berücksichtigen.

00:03:07: Dadurch kann sich der Betrag reduzieren, den ihr über Fremdkapital finanzieren müsst bzw.

00:03:13: eure Finanzierungsstruktur kann sich dadurch verbessern.

00:03:18: Ein Punkt ist dabei besonders wichtig.

00:03:21: Entscheidend ist nicht welchen Wert ihr eurer eigenen Arbeit gebt sondern welchen Umfang die finanzierende Bank tatsächlich anerkennt und das kann von Bank zu Bank unterschiedlich sein.

00:03:33: Wenn ihr also sagt, wir machen für vierzigtausend Euro Arbeiten selbst bedeutet es nicht automatisch dass eine Bank auch vierzig tausend Eure Eigenleistungen in ihrer Finanzierungsberechnung akzeptiert.

00:03:45: Außerdem sollte die Eigenleistung realistisch kalkuliert sein.

00:03:50: Wer handwerklich erfahren ist und vielleicht sogar Unterstützung aus der Familie oder dem Freundeskreis hat, kann möglicherweise tatsächlich einen erheblichen Teil der Arbeiten übernehmen.

00:04:01: Wer dagegen Vollzeit arbeitet und bisher kaum handwerkliche Erfahrungen hat sollte eine komplette Sanierung nicht einfach als Eigenleistung einplanen – denn Zeit kostet ebenfalls Geld!

00:04:14: Wenn sich beispielsweise der Einzug um mehrere Monate verzögert und ihr gleichzeitig Miete- und Finanzierungskosten tragen müsst, kann ein Teil des ursprünglich geplanten Ersparnis schnell wieder verloren gehen.

00:04:26: Deshalb sollte die Frage nicht lauten – wie viel Eigenleistung kann ich maximal in meine Finanzierung hineinschreiben?

00:04:34: Sondern welche Arbeiten kann ich wirklich zuverlässig selbst erledigen und was erkennt meiner Bank davon an!

00:04:43: Stellschraube Nummer zwei Zusätzliche Sicherheiten.

00:04:47: Es gibt aber auch noch eine zweite Möglichkeit, die viele Immobilienkäufer zunächst gar nicht auf dem Schirm haben.

00:04:54: Nicht nur Eigenkapital kann eine Finanzierung verbessern – Auch zusätzliche Sicherheit können an der Rolle spielen!

00:05:01: Nehmen wir ein Beispiel Ihr möchtet eine Immobile kaufen?

00:05:05: Habt aber nicht so viel Eigenkapitel wie für eine optimale Finanzierungsstruktur wünschenswert wäre.

00:05:11: Gleichzeitig besitzen eure Eltern eine weitgehend oder vollständig entschuldete Immobilie.

00:05:18: Unter bestimmten Voraussetzungen kann auf dieser Immobilier eine zusätzliche Grundschuld eingetragen und der finanzierenden Bank als weitere Sicherheit zur Verfügung gestellt werden.

00:05:29: Wichtig ist dabei, dass Geld für eure Finanzierung kommt dadurch nicht von euren Eltern.

00:05:35: Eure Eltern müssen euch also nicht zwangsläufig Geld schenken.

00:05:41: Erhält die Bank eine zusätzliche Sicherheit.

00:05:44: Und das kann die Risikoeinschätzung der Finanzierung verändern und sich, abhängig von der jeweiligen Bank und der gesamten Finanzierung auch auf die Konditionen auswirken.

00:05:55: Aber dieser Vorteil hat natürlich eine andere Seite – denn eine zusätzliche Sicherheit ist nicht nur eine Zahl in einer Finanzierungsberechnung!

00:06:05: Wenn die Immobile der Eltern an Sicherheit für eure Finanzierungen dient, haftet diese Immobilie im vereinbarten Umfang.

00:06:13: Deshalb ist das keine Konstruktion, die man nur wegen eines möglichen Zinsvorteils wählen sollte.

00:06:19: Sie muss sowohl finanzierungstechnisch als auch innerhalb der Familie sorgfältig besprochen werden.

00:06:26: Aber gerade für Käufer, die über ein gutes Einkommen verfügen und denen hauptsächlich Eigenkapital fehlt kann es sinnvoll sein zumindest zu prüfen ob solche zusätzlichen Sicherheiten vorhanden sind.

00:06:38: Stellschraube Nummer drei Förderprogramme.

00:06:41: Der dritte Punkt sind Förderdarlehen, denn auch hier kann es Möglichkeiten geben Teile einer Finanzierung anders zu strukturieren.

00:06:50: Ein aktuelles Beispiel ist das KfW-Programm Jungkauftakt.

00:06:54: Das Programm richtet sich an Familien mit Kindern und Alleinerziehende die eine bestehende Immobilie erwerben und anschließend energetisch sanieren.

00:07:03: Bei einem Kind liegt die Grenze derzeit bei maximal neunzigtausend Euro zur versteuerndem Haushaltseinkommen.

00:07:10: Für jedes weitere Kind erhöht sich diese Grenze um Zehntausend Euro.

00:07:15: Je nach Anzahl der Kinder sind Förderkredite von bis zu Hundertvierzig, Hundertsechzig oder Hundertachzigtausend Euro möglich.

00:07:22: Wichtig ist aber – nicht jede Bestandsimmobilie erfüllt automatisch die Voraussetzungen!

00:07:28: Das Gebäude muss beim Erwerb die Energieeffizienzglasse F-, G- oder Haar aufweisen und anschließend entsprechend den Förderbedingungen energetisch saniert werden.

00:07:39: Und noch etwas ist wichtig.

00:07:41: Auch bei einem KfW-Dalein sollte man nicht einfach von einem dauerhaft feststehenden Förderzins ausgehen, die Konditionen können sich verändern.

00:07:49: Deshalb muss immer geprüft werden welche Förderbedingungen und Konditionsen zum konkreten Vorhaben und zum Zeitpunkt der Finanzierung gelten.

00:07:58: Gerade hier zeigt sich warum eine Finanzierung möglichst früh geplant werden sollte Denn wenn ein Förderprogramm sinnvoll eingebunden werden kann, sollte das idealerweise bereits vor der Strukturierung der Gesamtfinanzierung berücksichtigt werden und nicht erst wenn Kaufvertrag und Finanzierung praktisch schon feststehen.

00:08:17: Und jetzt kommt die andere Seite des Marktes.

00:08:20: Bis hierhin haben wir darüber gesprochen dass Immobilienfinanzierungen durch die höheren Zinsen schwieriger geworden sind.

00:08:28: Man könnte deshalb sagen dann warte ich eben bis die Bauzinsen wieder deutlich niedriger.

00:08:33: Das klingt zunächst logisch, aber genau hier lohnt sich ein Blick auf die andere Seite des immobilien Marktes.

00:08:40: Der aktuelle Wohnungsmarktbericht von Colliers zeigt ein interessantes Spannungsfeld.

00:08:45: twenty-fünfundzwanzig wurden in Deutschland rund zweihundert sechstausend sechshundert Wohnungen fertiggestellt.

00:08:51: Das waren achtzehn Prozent weniger als im Vorjahr und laut Colliers der niedrigste Standzeit dreizehn Jahren Für das Jahr für den Kohljörs erwartet einen weiteren Rückgang auf nur noch rund von ca.

00:09:03: zu ca.

00:09:03: eineinhalb Sekunden fertiggestellte Wohnungen.

00:09:06: Gleichzeitig soll die Zahl der Haushalte allein in den fünfzig größten deutschen Städten bis zum Jahr war, um rund vierhundert-achttausendvierhunderte steigen.

00:09:16: Auf der einen Seite haben wir also höhere Finanzierungskosten und verschwindet der Bedarf an Wohnraum dadurch nicht.

00:09:23: Zwar gibt es auch ein positives Signal, die Zahl der Baugenehmigungen ist im Jahr wieder um rund zehn Prozent auf etwa zweihundertdreißigtausendfünfhundert gestiegen.

00:09:35: Aber eine genehmigte Wohnung ist noch keine fertiggestellte Wohnung.

00:09:39: Colliers sieht darin deshalb noch keine wirkliche Trendwende.

00:09:44: Bedeutet das lieber jetzt kaufen?

00:09:47: Nein und genau diese Schlussfolgerung möchte ich ausdrücklich nicht ziehen!

00:09:52: Niemand sollte eine Immobilie kaufen, nur weil vielleicht irgendwann die Preise steigen könnten.

00:09:59: Und genauso wenig würde ich eine Kaufentscheidung ausschließlich davon abhängig machen ob der Bauzins in sechs oder zwölf Monaten vielleicht niedriger sein könnte – denn wir kennen die Entwicklung nicht!

00:10:11: Wenn Zinsen irgendwann wieder sinken kann gleichzeitig die Nachfrage nach Immobilien steigen.

00:10:17: Preise können sich dadurch verändern Oder die Immobile, die heute zu eurer Lebenssituation passt ist dann möglicherweise gar nicht mehr verfügbar.

00:10:26: Deshalb ist die entscheidende Frage nicht – Ist heute der perfekte Zeitpunkt für den Immobilienkauf?

00:10:32: Sondern passt diese Immobilie heute zu mir und kann ich sie langfristig solide finanzieren?

00:10:39: Das ist ein großer Unterschied!

00:10:42: Was bedeutet das jetzt konkret für eure Finanzierung?

00:10:45: Wenn ihr momentan eine Immobile kaufen möchtet, würde ich deshalb nicht nur auf den Zins schauen.

00:10:51: Schaut euch die gesamte Finanzierung an!

00:10:54: Wie viel Eigenkapital steht tatsächlich zur Verfügung?

00:10:57: Welche Eigenleistungen könnt Ihr realistisch übernehmen?

00:11:01: Welcher davon erkennt die Bank an?

00:11:04: Gibt es innerhalb der Familie möglicherweise zusätzliche Sicherheiten?

00:11:09: Passen Förderprogramme zu eurem Vorhaben?

00:11:12: Und welche Bank kann genau diese Kombination sinnvoll finanzieren?

00:11:18: Denn gerade bei höheren Zinsen können Details wichtiger werden.

00:11:22: Ein einzelner Baustein wird eine Finanzierung normalerweise nicht komplett verändern, aber mehrere sinnvoll kombinierte Bausteine können durchaus einen Unterschied machen.

00:11:32: – mein Fazit dieser Woche!

00:11:36: Die Bauzinsen befinden sich auf einem hohen Niveau Und daran könnt Ihr als einzelne Immobilienkäufer zunächst einmal nichts ändern.

00:11:45: Aber das bedeutet nicht, dass ihr überhaupt keinen Einfluss auf Eure Finanzierung habt!

00:11:50: Ihr könnt prüfen ob realistische Eigenleistungen berücksichtigt werden können.

00:11:55: Ihr könnt Prüfen, ob zusätzliche Sicherheiten vorhanden sind.

00:11:59: Ihr kunt prüffen, ob ein Förderprogramm zu eurem Vorhaben passt und ihr könnt vergleichen welche Bank mit genau eurer Finanzierungsstruktur am besten umgehen kann.

00:12:09: Gleichzeitig zeigt der aktuelle Wohnungsmarktbericht, hohe Finanzierungskosten lösen das grundlegende Problem des knappen Wohnungsangebots nicht automatisch.

00:12:20: Deshalb würde ich eine immobilien Entscheidung weder ausschließlich von der Hoffnung auf niedrigere Zinsen noch von der Angst vor steigenden Preisen abhängig machen.

00:12:30: Entscheidend ist eure persönliche Situation und vielleicht ist deshalb die wichtigste Frage dieser Woche nicht – wann werden Bauzinsen wieder günstiger?

00:12:39: Sondern welche Stellschrauben meiner Finanzierung kann ich heute beeinflussen?

00:12:47: Vielen Dank, dass ihr beim Immobilien- und Finanzierungsupdate dabei wart.

00:12:51: Der Immobilianmarkt verändert sich ständig.

00:12:54: Entscheidend ist es halt nicht nur was heute passiert sondern welcher Auswirkungen diese Entwicklungen langfristig auf eure persönliche Situation habt!

00:13:04: Wenn ihr keine Folge verpassen möchtet abonniert gerne den Podcast Und wenn ihr wissen möchtet, welche Möglichkeiten eure persönliche Finanzierung bietet findet ihr die entsprechenden Informationen in den Show Notes.

00:13:17: Ich freue mich, wenn wir uns in der nächsten Folge wieder hören!

00:13:20: Bis dahin wünsche ich euch erfolgreiche Entscheidungen rund um eure Immobilien.