Anschlussfinanzierung: Steigen meine Raten jetzt drastisch?

00:00:07: Herzlich willkommen zum Immobilien- und Finanzierungsupdate.

00:00:11: Mein Name ist Thomas Beichler, ich begleite Menschen bei einer der wichtigsten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens – dem Kauf und der Finanzierung einer Immobilie!

00:00:21: Hier erhaltet ihr aktuelle Informationen zu Zinsen, Immobiliemarkt und Fördermöglichkeiten verständlich erklärt und mit Blick darauf was diese Entwicklungen konkret für eure Entscheidung bedeuten.

00:00:38: Damals waren die Bauzinsen niedrig, vielleicht habt ihr einen Zinssatz von eineinhalb Prozent vereinbart.

00:00:45: Heute schaut Ihr auf die aktuellen Finanzierungskonditionen und seht plötzlich Zinsen von über vier Prozent!

00:00:51: Da stellt sich schnell die Frage – kann ich mir mein eigenes Haus überhaupt noch leisten wenn meine Zinsbindung ausläuft?

00:00:58: Genau darüber möchte Ich heute sprechen Denn viele Eigentümer stehen in den kommenden Jahren vor einer Anschlussfinanzierung Und die gute Nachricht ist Nur weil sich der Zinssatz deutlich erhöht, muss sich eure Monatsrate nicht im gleichen Verhältnis erhöhen.

00:01:14: Warum das so ist schauen wir uns gleich anhand eines konkreten Beispieles an.

00:01:19: Außerdem erfahrt ihr welche Möglichkeiten ihr habt euch auf die Anschlussfinanzierung vorzubereiten.

00:01:25: und zum Schluss werfen mir noch einen Blick auf den Immobilienmarkt.

00:01:29: Dort zeigen sich erste Hinweise darauf dass höhere Finanzierungskosten wieder mehr Spielraum bei Kaufpreisverhandlungen schaffen könnten.

00:01:36: Warum der höhere Zins nicht auf das ursprüngliche Darlin trifft?

00:01:40: Zunächst ein wichtiger Punkt.

00:01:42: Wenn ihr vor zehn Jahren einen Darlin über fünfhunderttausend Euro aufgenommen habt, dann schuldet ihr der Bank heute normalerweise nicht mehr diese fünfhundertausend Euro.

00:01:51: Denn mit euren monatlichen Raten habt ihr nicht nur Zinsen bezahlt sondern auch einen Teil des Darlins zurückgeführt und genau diese Tilgung macht bei der Anschlussfinanzierung einen großen Unterschied.

00:02:03: Schauen wir uns ein Beispiel an!

00:02:05: Ihr habt vor zehn Jahren fünfhunderttausend Euro finanziert.

00:02:09: Der Solzins betrug eins, zweifünf Prozent die anfängliche Tilgung drei Prozent.

00:02:14: Eure monatliche Rate lag damit bei rund tausend siebenhundertsechzig Euro.

00:02:19: Nach zehn Jahren beträgt eurer Restschuld bei einem klassischen Annoitäten-Dalin ohne Sondertilgungen noch ungefähr dreihundertvierzigtausende Euro.

00:02:28: Ihr habt also bereits fast hundertsechtzigtausenden Euro zurückgezahlt.

00:02:32: und jetzt kommt der entscheidende Punkt.

00:02:35: Für die Anschlussfinanzierung benötigt ihr keine fünfhunderttausend Euro mehr, sondern nur noch rund drehandertvierzigtausende Euro.

00:02:43: Nehmen wir an – Die Bank bietet euch für diese Restschuld einen Solzins von vier Komma fünf Prozent an!

00:02:48: Bei einer neuen anfänglichen Tilgung von zwei Prozent ergibt sich daraus eine Monatsrate von ungefähr ein tausend achthundertdreien vierzig Euro.

00:02:58: Das sind gegenüber eurer bisherigen Rate nur rund dreiundsiebzig Euro mehr im Monat.

00:03:04: Obwohl der Zinssatz von eins, zwei fünf auf vier, fünf Prozent gestiegen ist.

00:03:11: Das ist natürlich nur ein vereinfachtes Rechenbeispiel.

00:03:14: Es bedeutet nicht dass jede Anschlussfinanzierung so günstig ausgeht Denn wer damals mit einer niedrigeren Tilgung begonnen hat Hat heute möglicherweise eine deutlich höhere Restschuld Und auch die neu gewählte Tilgungen spielt eine entscheidende Rolle.

00:03:30: Aber das Beispiel zeigt Nicht der Unterschied zwischen Altem und Neuem Zinssatz allein entscheidet über eure künftige Belastung.

00:03:38: Entscheidend ist die Kombination aus Restschuld, Zinsats- und Tilgungen.

00:03:43: Welche Möglichkeiten habt ihr bei der Anschlussfinanzierung?

00:03:47: Wenn eure Zinsbindung in den nächsten Jahren ausläuft gibt es grundsätzlich mehrere Möglichkeiten.

00:03:54: Die erste ist die klassische Prolongation zum Ende eurer bisherigen Zins Bindung.

00:04:00: Eure finanzierende Bank erstellt euch vor Ablauf der Zinsbindung ein neues Angebot.

00:04:06: Dieses vergleicht ihr mit den Konditionen anderer Banken, denn hier wird es interessant!

00:04:12: Nur weil eure Immobilie bislang bei einer bestimmten Bank finanziert wurde bedeutet das nicht automatisch dass diese Bank auch bei der Anschlussfinanzierung das beste Angebot macht.

00:04:22: Eine andere Bank kann die Finanzierung durchaus anders kalkulieren.

00:04:27: Ein zweiter Punkt ist die Tilgung.

00:04:29: Vielleicht habt ihr inzwischen ein höheres Einkommen als vor zehn Jahren.

00:04:33: Vielleicht sind andere finanzielle Verpflichtungen weggefallen?

00:04:36: Dann könnt Ihr prüfen, ob eine höhere Tilgung sinnvoll ist!

00:04:40: Denn je schneller Ihr Eure Restschuld reduziert, desto weniger Zinsen fallen über die weitere Laufzeit an.

00:04:47: Umgekehrt kann es notwendig sein, die Tilgungen zunächst niedriger anzusetzen wenn die monatliche Belastung sonst zu hoch wäre.

00:04:55: Wichtig ist dann allerdings Wie lange das Darlehen voraussichtlich noch läuft und welche Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung verbleibt.

00:05:05: Das Vorwort Darlehn Zinsen heute sichern, später finanzieren Eine weitere Möglichkeit ist das sogenannte Vorwort darlehn.

00:05:14: Das ist besonders interessant wenn eure bisherige Zins Bindung erst in einigen Jahren endet.

00:05:19: Bei einem Vorwortdarlehn vereinbart ihr bereits die Kondition für eine Finanzierung, die erst später beginnt.

00:05:27: Damit könnt ihr euch gegen das Risiko absichern, dass die Zinsen bis zum Ablauf eurer bisherigen Finanzierung weiter steigen.

00:05:35: Aber auch hier gibt es einen wichtigen Punkt – Die Zinssicherung hat ihren Preis!

00:05:42: Je nach Bank- und Vorlaufzeit fällt ein Vorwörtsaufschlag an.

00:05:46: Und wenn die Zinzen bis zum tatsächlichen Finanzierungsbeginn sinken kann das zuvor abgeschlossener Vorworderlin im Nachhinein teurer sein als ein dann neu vereinbares Darlin.

00:05:57: Deshalb ist ein Vorredalin keine sichere Methode, um den niedrigsten Zinser zu bekommen.

00:06:03: Es ist viel mehr eine Möglichkeit Planungssicherheit zu schaffen und genau darum soll es bei der Entscheidung gehen.

00:06:10: Ist es euch wichtiger bereits heute zu wissen welche Rate euch künftig erwartet?

00:06:16: Oder seid ihr bereit die weitere Zinsentwicklung abzuwarten und damit auch das Risiko steigender Zinsen zu tragen?

00:06:23: Beides kann sinnvoll sein!

00:06:25: Entscheidend ist, was zu eurer finanziellen Situation und eurer persönlichen Risikopereitschaft passt.

00:06:33: Warum ihr nicht bis kurz vor Ablauf warten solltet?

00:06:36: Mein Rad ist deshalb – beschäftigt euch nicht erst wenige Wochen vor dem Ende eurer Zinsbindung mit dem Thema!

00:06:43: Schaut rechtzeitig in Euren Darlehensvertrag.

00:06:46: Wann endet die Zins-Bindung?

00:06:48: Wie hoch wird die Restschuld voraussichtlich sein?

00:06:51: Welche Sondertilgungsmöglichkeiten habt Ihr noch?

00:06:55: Und wie hoch darf eure künftige Monatsrate sein?

00:06:59: Mit diesen Informationen lassen sich verschiedene Szenarien berechnen.

00:07:03: Ihr könnt beispielsweise vergleichen, wie sich eure Rate bei einem Anschlusszins von vier, vierenhalb oder fünf Prozent verändert – nicht weil wir wissen welcher Zinssatz tatsächlich kommen wird sondern damit ihr frühzeitig einschätzen könnt welche Belastung für euch tragbar ist.

00:07:22: Was passiert gleichzeitig am Immobilienmarkt?

00:07:25: Und damit kommen wir zu einer zweiten Entwicklung.

00:07:28: Während Eigentümer über ihre Anschlussfinanzierung nachdenken, verändert sich auch der Markt für Kaufinteressenten.

00:07:35: Nach Angaben aus dem aktuellen ProHyp-Marktbericht zeigt der Unternehmenseigene Immobilienpreisindex seit Juli eine leichter Abwärtsbewegung.

00:07:44: Bundesweit sollen die Preise in diesem Zeitraum um rund Nullkommasieben Prozent zurückgegangen sein – das ist zunächst keine große Veränderung!

00:07:53: Und vor allem ist es noch kein Beleg für eine längerfristige Preiswende.

00:07:57: Aber es zeigt, dass die höheren Finanzierungskosten auch auf die Kaufpreise wirken können.

00:08:03: Denn wenn Käufer aufgrund der Zinsen weniger finanzieren können, verändert sich ihre Zahlungsbereitschaft und damit können sich neue Verhandlungsmöglichkeiten ergeben.

00:08:14: Wichtig ist allerdings Ein bundesweiter Durchschnitt sagt noch wenig über den Preis eines konkreten Hauses in Erlangen, Nürnberg oder einer anderen Region aus.

00:08:25: Entscheidend bleiben die Lage der Zustand, die Energieeffizienz und natürlich die tatsächliche Nachfrage vor Ort.

00:08:32: Wo lohnt sich beim Immobilienkauf ein Kompromiss?

00:08:36: Eine interessante Frage ist deshalb – wenn die Finanzierung teurer wird worauf können Kaufinteressenten verzichten ohne langfristig die falsche Entscheidung zu treffen?

00:08:46: Eine von IMMOSCOUT-IV beauftragte Befragung aus dem Juli zeigt, dass viele Menschen durchaus bereit sind, Kompromisse einzugehen.

00:08:55: Für deutlich niedrigere Wohnkosten würden beispielsweise siebenundzwanzig Prozent der Befragten ein älteres Gebäude akzeptieren.

00:09:03: Einundzwantig Prozent würden eine kleinere Wohnfläche in Kauf nehmen und zwanzig prozent können sich einen längeren Arbeitsweg vorstellen.

00:09:12: Dortlich zurückhalten, das sind die Menschen dagegen bei schlechter Lage, Lärm oder mangelnder Energieeffizienz.

00:09:20: Und auch das ist aus Finanzierungssicht interessant – denn eine ältere Küche lässt sich später austauschen.

00:09:27: Auch eine nicht ganz moderne Ausstattung kann man nach und nach verändern.

00:09:31: Aber eine schlechte Lage lässt sich nicht einfach modernisieren!

00:09:36: Bei einem energetisch-schlechten Gebäude können erhebliche zusätzliche Investitionen erforderlich werden….

00:09:43: Deshalb würde ich bei der Immobilien-Suche immer unterscheiden, welche Wünsche sind verzichtbar und welche Eigenschaften können später teuer oder gar nicht mehr verändert werden?

00:09:54: Gerade wenn die Finanzierungskosten steigen kann diese Unterscheidung helfen das verfügbare Budget sinnvoll einzusetzen.

00:10:02: Mein Fazit dieser Woche Die höheren Bauzinsen stellen viele Immobilieneigentümer vor neue Herausforderungen.

00:10:09: Aber wer vor zehn Jahren zu sehr niedrigen Zinsen finanziert hat, muss nicht automatisch mit einer drastisch steigenden Monatsrate rechnen.

00:10:18: Denn die Restschuld ist inzwischen häufig deutlich gesunken.

00:10:22: Entscheidend ist deshalb, die eigene Finanzierung konkret durchzurechnen – welche Restschult bleibt?

00:10:28: Welche Rate ist künftig tragbar?

00:10:31: Ist eine höhere oder niedrigere Tilgung sinnvoll und lohnt es sich, die Zinsem bereits heute über einen Vorwadalien abzusichern?

00:10:40: Für Kaufinteressenten gilt gleichzeitig, höhere Finanzierungskosten können neue Verhandlungsmöglichkeiten eröffnen.

00:10:47: Aber ein niedrigerer Kaufpreis allein macht noch keine gute Immobilie aus.

00:10:53: Deshalb solltet ihr bei der Suche genau unterscheiden welche Kompromisse ihr eingehen könnt und welcher langfristig problematisch werden.

00:11:02: Meine wichtigste Empfehlung lautet deshalb Verlasst euch weder bei der Anschlussfinanzierung noch beim Immobilienkauf auf eine allgemeine Zinsprognose.

00:11:12: Schaut Euch Eure tatsächlichen Zahlen an, denn eine gute Finanzierung beginnt nicht mit der Frage wohin die Zinsen morgen gehen – sondern damit welche Finanzierungen Ihr Euch heute und langfristig leisten könnt!

00:11:28: Vielen Dank dass ihr beim Immobilen- und Finanzierungsupdate dabei wart.

00:11:32: Der Immobilianmarkt verändert sich ständig.

00:11:35: Entscheidend ist es halt nicht nur, was heute passiert sondern welcher Auswirkungen diese Entwicklungen langfristig auf eure persönliche Situation haben.

00:11:45: Wenn ihr keine Folge verpassen möchtet abonniert gerne den Podcast und wenn ihr wissen möchtest welche Möglichkeiten eure persönlichen Finanzierung bietet findet ihr die entsprechenden Informationen in den Show Notes.

00:11:58: Ich freue mich wenn wir uns in der nächsten Folge wieder hören.

00:12:01: Bis dahin Wünsche ich euch erfolgreiche Entscheidungen rund um eure Immobilie.